W dniu 1 grudnia 2025 r. w życie weszła Ustawa z dnia 17 października o zmianie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw.[1] (dalej jako: „Ustawa o jawności cen mieszkań” lub „UJC”)
W zakresie kluczowych zmian, które wprowadzane są przez UJC, wskazać należy:
- Wprowadzenie instrumentu pod nazwą „Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami” (DOM).
- Obowiązkową jawność cen ofertowych od deweloperów.
- Zmiany w obowiązkach notariuszy (dane o transakcji).
- Zniesienie opłat za dostęp do rejestru cen nieruchomości.
- Wprowadzenie sankcji administracyjnych naruszających prawa konsumentów.
Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM)
Tworzony w Ustawą UJC centralny portal informacyjny „DOM” zapewnić ma bezpłatny dostęp do uśrednionych statystyk cen (np. średnich lub median) w wybranej lokalizacji. Dane w Portalu są filtrowane (m.in. wg lokalizacji, metrażu, liczby pokoi, typu rynku), dane jednakże są prezentowane anonimowo oraz zbiorczo, statystyki pojawią się tylko przy minimum sześciu transakcjach, które spełniać będą kryteria, co ma stanowić ochronę prywatności.
Portal jest obsługiwany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG), który zasilany będzie środkami Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Źródła danych obejmują m.in. informacje z aktów notarialnych (w zakresie rynku wtórnego) przekazywane przez Krajową Administrację Skarbową oraz z ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (w zakresie rynku pierwotnego).
Obowiązkowa jawność cen ofertowych dla deweloperów
Już uprzednia nowelizacja wprowadzona Ustawą z dnia 21 maja 2025 r.[2], wprowadziła istotne obowiązki dla deweloperów. Aktualnie, każdy deweloper musi prowadzić stronę internetową inwestycji z bieżącymi cenami brutto, zarówno ceną za m², jak i łączną ceną każdego oferowanego mieszkania lub domu, a także cenami pomieszczeń przynależnych (garażu, komórki lokatorskiej, jeśli nie wliczone w cenę) oraz wszelkimi dodatkowymi opłatami, które ponosi nabywca.
Strona ma zawierać także część ogólną prospektu informacyjnego i dane kontaktowe dewelopera. Ceny muszą być aktualizowane na bieżąco (najpóźniej w dniu zmiany), z zachowaniem „rejestru” dotychczasowych cen od wprowadzenia do obrotu. Deweloper jest również zobowiązany do przekazywania w interwałach dobowych zaktualizowanego pakietu danych cenowych na portal rządowy – dane.gov.pl (w otwartym formacie zgodnym z wytycznymi administracji). W praktyce tworzy to publiczny rejestr ofertowych cen mieszkań dostępny online. Obowiązki te dotyczą zarówno tradycyjnych deweloperów, jak i innych przedsiębiorców sprzedających lokale “od dewelopera” (np. firmy odsprzedające mieszkania kupione wcześniej na rynku pierwotnym). Dodatkowo, każda reklama lub ogłoszenie sprzedaży musi zawierać adres strony internetowej z wymaganymi informacjami cenowymi.
Zmiany w obowiązkach notariuszy (dane o transakcji).
UJC nałożyła na notariuszy obowiązek uwzględniania w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych i domów dodatkowych informacji o cechach nieruchomości. W ustawie z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu dodany został wymóg, nakazujący podawanie notariuszowi w akcie m.in. powierzchnię użytkową lokalu/domu, liczbę pokoi oraz (dla lokali w budynkach wielorodzinnych) piętro, na którym znajduje się lokal.
Dane te zasilą portal DOM szczegółowymi parametrami transakcji. Ustawodawca ograniczył ten obowiązek na razie do sektora mieszkaniowego (nie obejmuje np. lokali użytkowych).
Zniesienie opłat za dostęp do rejestru cen nieruchomości:
W ramach zwiększania przejrzystości rynku uchylono również bariery dostępu do danych transakcyjnych w publicznych rejestrach. Odrębna nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego (podpisana 5 listopada 2025 r.) znosi opłaty za dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Dotąd uzyskanie informacji o cenach z RCN wymagało wniesienia opłaty, po zmianie dane te będą dostępne bezpłatnie, co uzupełnia system jawności cen.
Wejście w życie przepisów
Ustawa o jawności cen mieszkań (wprowadzająca portal DOM) została ogłoszona 1 grudnia 2025 r., a większość przepisów (w tym kluczowych) omawianej Ustawy wejdzie w życie po 16 miesiącach od ogłoszenia, czyli 1 kwietnia 2027 r. Tak długie vacatio legis przewidziane zostało, w celu umożliwienia utworzenia oraz przetestowania portalu DOM, a także dostosowania systemów informatycznych przez UFG i organy administracji. Wyjątek stanowią regulacje organizacyjne związane z utworzeniem portalu i finansowania go z DFG – te obowiązują już od dnia następującego po ogłoszeniu, co pozwala formalnie rozpocząć prace przygotowawcze od momentu rozpoczęcia obowiązywania Ustawy. Wcześniejsza nowelizacja deweloperska z maja 2025 r., o której wspomniano wcześniej, po podpisie Prezydenta 5 czerwca 2025 r., weszła w życie 11 lipca 2025 r. (z dwumiesięcznym okresem przejściowym dla inwestycji znajdujących się już w procesie sprzedaży). Od 11 września 2025 r. wszystkie aktywne oferty deweloperskie mają już obowiązek spełniać wymogi jawności cen.
Egzekwowanie przepisów i dotkliwe sankcje
Ustawa przewiduje dotkliwe sankcje administracyjne za niewywiązywanie się z nowych obowiązków. Naruszenie obowiązku publikacji i aktualizacji cen (w tym nieprzekazywanie danych do portalu) uznane zostało za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów[3]. Oznacza to, że Prezes UOKiK może nałożyć na dewelopera wysoką karę finansową – media wskazują nawet do 10% rocznego obrotu firmy w poważnych przypadkach. Co istotne, wprowadzono także uprawnienie dla nabywcy: jeśli cena oferowana przy umowie okaże się wyższa od ceny uprzednio podanej na stronie, kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej (czyli niższej). Ma to zapobiegać manipulowaniu cenami ofertowymi tuż przed sprzedażą.
Podsumowując, kluczowe rozwiązania z nowych regulacji, tj. jawność cen ofertowych (od lipca 2025) oraz jawność cen transakcyjnych (od 2027 po uruchomieniu portalu DOM) – stanowią razem fundamentalną zmianę zwiększającą przejrzystość i bezpieczeństwo na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
[1] Dz.U. 2025 poz. 1669
[2] Dz.U. 2025 poz. 758
[3] Dz.U.2025.1714 t.j.
